不動産投資・収支シミュレーター
物件価格・ローン・稼働率・経費を調整し、NOI・CF・投資回収期間をミトオシ。累計CFがプラスに転じる年数をグラフで確認。
こんな方におすすめです
- 「不動産投資の収支構造をNOI（純収益）とキャッシュフローで分析したい」— 不動産投資の収益性評価には、表面的な利回りだけでなく、NOI（Net Operating Income＝純収益）とキャッシュフローの理解が不可欠です。国土交通省の「不動産投資の留意点」でも、収入から管理費・修繕費等の経費を差し引いた実質的な収益で判断する重要性が指摘されています（国土交通省 不動産投資の留意点）。
- 「空室リスクを織り込んだ現実的な収支計画を立てたい」— 想定稼働率（空室率）は収益に直結する最重要変数です。稼働率が50%と80%では年間収入が大きく変わり、ローン返済とのバランスでキャッシュフローが赤字化するリスクもあります。このツールでは稼働率を細かく調整しながら即座に影響を確認できます。
- 「投資回収期間（ペイバックピリオド）を一目で知りたい」— 累計キャッシュフローがプラスに転じるまでの年数は、投資判断の重要な指標です。金融庁の「資産形成の基本」でも、投資の回収期間を意識した計画的な資金計画の重要性が指摘されています（金融庁 資産形成の基本）。
このツールでできること: 物件価格・頭金・ローン金利・返済期間・月額家賃収入・想定稼働率・管理費・清掃費・その他経費の9項目をスライダーで調整するだけで、年間総収入・年間支出合計・NOI（純収益）・年間キャッシュフロー・表面利回り／実質利回り（キャップレート）・投資回収期間をリアルタイムに表示。年別の収支推移グラフと累計キャッシュフローグラフで、投資の採算性を直感的に把握できます。
💡 開発者からのワンポイント: 空室率を0%から少し上げるだけでキャッシュフローが大きく変わることがあります。表面利回りだけでなく実質利回り（NOI）に注目して物件の収益性を判断しましょう。
🏢 物件・ローン条件
物件価格と同じ額にすると現金一括購入（ローン不要）
0年を選ぶと現金購入扱い（頭金＝物件価格である必要あり）
💰 収支条件
空室率 = 100% − 稼働率
年間総収入
0円 家賃収入 × 稼働率年間支出合計
0円 経費＋ローン返済NOI（純収益）
0円 収入 − 経費（ローン除く）年間キャッシュフロー
0円 NOI − ローン返済表面/実質（NOI）利回り
0% / 0% 表面＝年間収入÷物件価格 /実質＝NOI÷物件価格（キャップレート）
投資回収期間
--- 累計CFがプラスに転じる年数※ 本シミュレーションの結果は概算であり、実際の金額や将来の運用成果を保証するものではありません。入力値や計算条件によって結果は異なります。
📖 専門用語解説
- NOI（純収益）
- Net Operating Incomeの略で、不動産からの総収入から管理費・修繕費・保険料・租税公課等の運営経費を差し引いた純粋な収益金額。ローン返済額は含めず、物件そのものの収益力を測る指標です。NOI利回り（キャップレート）で物件価格の妥当性を評価します（出典: 国土交通省 不動産投資の留意点）。
- キャッシュフロー
- NOIから年間のローン返済額（元金＋利息）を差し引いた、実際に手元に残る現金収支。プラスなら自己資金を追加することなく運営が成立し、マイナスなら持ち出しが発生します。金融庁の資産形成の基本でも、不動産投資におけるキャッシュフロー管理の重要性が指摘されています（出典: 金融庁 資産形成の基本）。
- 表面利回り / 実質利回り
- 表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な利回り。一方、実質利回り（キャップレート／NOI利回り）は、管理費・修繕費等の経費を差し引いたNOIを物件価格で割った実質的な収益率で、物件の真の収益力を示します（出典: 国土交通省 不動産投資の留意点）。
- 空室率
- 全賃貸可能戸数のうち、現在空室となっている割合。空室率が高いほど収入が減少し、キャッシュフローを圧迫します。国土交通省の調査によると、全国の賃貸住宅の空室率は約15〜20%で推移しており、エリアや築年数による差が大きいのが実態です（出典: 国土交通省 不動産市場動向）。
- 減価償却費
- 建物の取得価額を法定耐用年数にわたって経費計上する制度。不動産投資においては、実際の支出を伴わない非現金支出でありながら損金算入できるため、節税効果が期待できます。国税庁の定める耐用年数は、木造住宅22年、鉄骨住宅34年、RC造47年など（出典: 国税庁 減価償却資産の耐用年数）。