不動産投資・収支シミュレーター
物件価格・ローン・稼働率・経費を調整し、NOI・CF・投資回収期間をミトオシ。累計CFがプラスに転じる年数をグラフで確認。
こんな方におすすめです
- 「不動産投資の収支構造をNOI（純収益）とキャッシュフローで分析したい」— 不動産投資の収益性評価には、表面的な利回りだけでなく、NOI（Net Operating Income＝純収益）とキャッシュフローの理解が不可欠です。国土交通省の「不動産投資の留意点」でも、収入から管理費・修繕費等の経費を差し引いた実質的な収益で判断する重要性が指摘されています（国土交通省 不動産投資の留意点）。
- 「空室リスクを織り込んだ現実的な収支計画を立てたい」— 想定稼働率（空室率）は収益に直結する最重要変数です。稼働率が50%と80%では年間収入が大きく変わり、ローン返済とのバランスでキャッシュフローが赤字化するリスクもあります。このツールでは稼働率を細かく調整しながら即座に影響を確認できます。
- 「投資回収期間（ペイバックピリオド）を一目で知りたい」— 累計キャッシュフローがプラスに転じるまでの年数は、投資判断の重要な指標です。金融庁の「資産形成の基本」でも、投資の回収期間を意識した計画的な資金計画の重要性が指摘されています（金融庁 資産形成の基本）。
このツールでできること: 物件価格・頭金・ローン金利・返済期間・月額家賃収入・想定稼働率・管理費・清掃費・その他経費の9項目をスライダーで調整するだけで、年間総収入・年間支出合計・NOI（純収益）・年間キャッシュフロー・表面利回り／実質利回り（キャップレート）・投資回収期間をリアルタイムに表示。年別の収支推移グラフと累計キャッシュフローグラフで、投資の採算性を直感的に把握できます。
💡 開発者からのワンポイント: 空室率を0%から少し上げるだけでキャッシュフローが大きく変わることがあります。表面利回りだけでなく実質利回り（NOI）に注目して物件の収益性を判断しましょう。
計算例: 物件3,000万円・頭金0円・金利0.5%・35年ローン・月額家賃15万円・稼働率80%のデフォルト条件では、年間総収入は144万円（15万円×12×80%）、経費は約68万円（管理費・清掃費・その他）なのでNOIは約76万円です。表面利回りは4.8%、実質利回り（キャップレート）は約2.5%となり、年間ローン返済額93万円を差し引くとキャッシュフローはマイナスになるため、稼働率や家賃条件の見直しが重要だと分かります。
計算の前提: NOI（純収益）は年間総収入（月額家賃×12×稼働率）からローン返済を除く経費を差し引いて算出します。年間キャッシュフローはNOIからローン返済額を差し引いた金額で、表面利回りは年間収入÷物件価格、実質利回りはNOI÷物件価格（キャップレート）です。投資回収期間は、頭金を含む累計キャッシュフローがプラスに転じる年数で示されます。
🏢 物件・ローン条件
💰 収支条件
年間総収入
0円 家賃収入 × 稼働率年間支出合計
0円 経費＋ローン返済NOI（純収益）
0円 収入 − 経費（ローン除く）年間キャッシュフロー
0円 NOI − ローン返済表面/実質（NOI）利回り
0% / 0% 表面＝年間収入÷物件価格 /実質＝NOI÷物件価格（キャップレート）
投資回収期間
--- 累計CFがプラスに転じる年数※ 本シミュレーションの結果は概算であり、実際の金額や将来の運用成果を保証するものではありません。入力値や計算条件によって結果は異なります。最終的な不動産投資・契約に関する判断は、税理士や不動産・税務の専門家にご相談ください。
📖 専門用語解説
- NOI（純収益）
- Net Operating Incomeの略で、不動産からの総収入から管理費・修繕費・保険料・租税公課等の運営経費を差し引いた純粋な収益金額。ローン返済額は含めず、物件そのものの収益力を測る指標です。NOI利回り（キャップレート）で物件価格の妥当性を評価します（出典: 国土交通省 不動産投資の留意点）。
- キャッシュフロー
- NOIから年間のローン返済額（元金＋利息）を差し引いた、実際に手元に残る現金収支。プラスなら自己資金を追加することなく運営が成立し、マイナスなら持ち出しが発生します。金融庁の資産形成の基本でも、不動産投資におけるキャッシュフロー管理の重要性が指摘されています（出典: 金融庁 資産形成の基本）。
- 表面利回り / 実質利回り
- 表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割った単純な利回り。一方、実質利回り（キャップレート／NOI利回り）は、管理費・修繕費等の経費を差し引いたNOIを物件価格で割った実質的な収益率で、物件の真の収益力を示します（出典: 国土交通省 不動産投資の留意点）。
- 空室率
- 全賃貸可能戸数のうち、現在空室となっている割合。空室率が高いほど収入が減少し、キャッシュフローを圧迫します。国土交通省の調査によると、全国の賃貸住宅の空室率は約15〜20%で推移しており、エリアや築年数による差が大きいのが実態です（出典: 国土交通省 不動産市場動向）。
- 減価償却費
- 建物の取得価額を法定耐用年数にわたって経費計上する制度。不動産投資においては、実際の支出を伴わない非現金支出でありながら損金算入できるため、節税効果が期待できます。国税庁の定める耐用年数は、木造住宅22年、鉄骨住宅34年、RC造47年など（出典: 国税庁 減価償却資産の耐用年数）。
🧑🏫 専門家の見解と解説
不動産鑑定士の見解 ─ 利回り計算の正確な理解と物件評価
不動産投資で最も重要な指標の一つは「利回り」です。しかし、「表面利回り」と「実質利回り（キャップレート）」の違いを正しく理解していない投資家も少なくありません。表面利回りは年間家賃収入を物件価格で割ったもので、経費を考慮しない簡易指標です。一方、実質利回りは管理費・修繕費・保険料等の経費を差し引いたNOIを物件価格で割ったもので、物件の真の収益力を示します。物件評価の際は、利回りだけでなく「立地」「築年数」「管理体制」「将来の見通し」を総合的に判断する必要があります。シミュレーション上の数字は参考値であり、実際の投資判断では不動産鑑定士や専門家への相談をおすすめします。
不動産経済学者の分析 ─ 地域経済と不動産市場の関係
不動産の価値は「地域の経済力」に大きく依存します。人口増加が続く都市部では賃貸需要が高く、空室リスクが低い傾向があります。一方、人口減少が進む地方部では空室率が高まり、賃料水準も下落するリスクがあります。不動産市場は「需要と供給のバランス」で動くため、物件を購入する際はそのエリアの人口動態・経済指標・開発計画を確認することが重要です。また、金利環境の変動は不動産価格に直結するため、長期的な金利動向を意識した投資計画が求められます。シミュレーション結果は一定の条件で算出されたものであり、市場環境の変化によって実際の結果とは異なる場合があることを十分にご認識ください。
不動産投資家（実務家）のポイント ─ 実質利回りと管理費用の考慮
不動産投資の実務では、表面利回りだけで判断すると痛い目を見る可能性があります。「管理費」「修繕費」「保険料」「清掃費」など、投資開始後に発生する経費は投資家自身が負担します。特に民宿・民泊のような運用形態では、清掃費や消耗品費が通常の賃貸より高くなる傾向があります。また、「空室率」は収益に直結する最大の変数です。想定以上の空室が続くと、ローン返済とのバランスでキャッシュフローが赤字化するリスクがあります。不動産投資では「入念な物件調査」「適切な経費の計画」「十分な手元資金の確保」が成功の鍵です。シミュレーションはあくまで目安であり、実際の投資は自己責任で行うことが前提です。